超高層マンションにデメリットはある?

最近は大規模マンションが増えています。
しかし、住まう人にとってデメリットがないわけではありません。

最近、都内では超高層マンションが乱立しています。高額物件にも関わらず高い倍
率の希望者がある人気物件といえます。都心部の便利な場所に建つことが多いのですが、
その立地条件もさることながら、階下を見下ろす優越感と夜景を一望する都会的なイメージも人気の理由になっています。

超高層のマンションは、その地区全体の開発ごとなされているケースが多いので、

建物周辺のランドスヶープもつくり込まれていますし、商業施設なども充実しており、人工的につくられた便利さを買うことができます。
通勤、通学の移動を除けば、電車や車などを使わずとも日常生活を営むことができるでしょう。
超高層マンションは大規模マンションの部類に入ります。しかし、建築コストについては前項で述べたようなメリットをあまり期待できません。

多くの収容世帯数のある建物ではありますが、構造上のコストや、超高層であるがゆえに必要な設備のコスト、
人工地盤やランドスケープのためのコストが、通常の低.中高層の建物より格段に多くかかっています。
そのコストは各戸の販売価格に付加されているので、経済性のよい物件とはいえません。
また、老朽化を迎えたときの解体費用は想像を超える金額になる可能性があることも忘れてはなりません。
私はこちら→で詳しい事を調べました。

また、管理に関しても、通常の建物よりコストがかかることはいうまでもありません。
特殊な設備があれば、専門のメンテナンス会社に保守や点検を依頼しなければなりませんし、
敷地内の清掃ひとつとっても、つくり込んであるだけに手間がかかる傾向にあります。

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共用部分の充実度は大規模マンションが上

しかし、小規模マンションの建設コストは、大規模マンションより割高になる傾向にあります。
土地代金や共用部分にかかる一戸あたりの負担額も大規模マンションより割高となるのが普通です。

大規模マンションですと、共有して使う客室があったり、プールがあったり、庭があったりと、
付属施設が充実している物件が多々ありますが、小規模マンションでは、そういうおまけが付いていないケースがほとんどです。
利用者数の少ない共用施設をつくると、一戸あたりの負担額が大きくなりすぎるわけです。
管理に関しても同様のことがいえます。管理会社に委託するにも、清掃会社を頼むにしても、
メンテナンス費用を負担する世帯数が少ないので、割高になりがちです。

人間関係もデメリットになりえる

冒頭で述べたように、小規模マンションのメリットは、コミュニティを形成しやすいことです。
しかしながら人間関係がわずらわしい人にとっては、このこともデメリットとなってしまいます。
住人同士仲がよければいいのですが、逆に仲の悪い関係になってしまうと、規模が小さいだけに顔を合わせる機会は多く、わずらわしさを感じるかもしれません。
自主管理しやすいというメリットも、それを望まない人にとっては意味を成しません。
小規模マンションはアットホーム感覚でコミュニティを楽しむことのできる人向けの物件と言えます。
あまり他人とは関わりたくない人にはお奨めできません。
まとめられている記事がありますので、よろしければをご覧ください。

本来、大規模マンションであっても、管理組合に積極的に参加するなど、
良好なコミュニケーションを形成する努力は必要ですが、プライバシーを重視する方が多いのも事実。
そうした方は、大規模マンションのほうを選択されたほうがよいのではないでしょうか。

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小規模マンションのデメリット

小規模マンションにデメリットはある?

大きなマンション、小さなマンション。世帯数に違いがあれば住み心地も変わります。
ここではまず、小さなマンションの長所と短所を説明しましょう。

小規模マンションのよさは、そこに住まう世帯数が少ないので、
顔の知れた人間関係を築け、コミュニティがっくりやすいという点にあります。
管理組合を運営するうえでも自主管理を実現するにも、他の居住者の顔が見えていることのメリットは大きいといえます。

たとえば老朽化に伴う建て替えなど住民の総意が必要な場合、世帯数が多いと人の考えもそれぞれでまとまりにくいもの。
小規模のほうが説得してまとめやすいといえます。
建て替えが決まって、反対者の分を買い取るようなことになっても、
数が少なければ一戸当たりの負担は大きくなるものの、計画変更のリスクは少なくてすみます。

また、小規模マンションのなかには、デザイナーズやエコロジーなど、
一定のコンセプトに賛同した人たちが集まってつくるコーポラス(コーポラティブ)マンションもあります。
戸建て感覚で自分の空間を自由設計できるメリットは、大規模マンショ共用部分の充実度は大規模マンションが上にあります。
土地代金や、共用部分にかかる二戸あたりの負担額も、大規模マンションでは望めないことです。
詳しい情報は→に載っています。

業者選定を行なう前に、どの部分をどのように工事するのかが分かる工事概要書と、
第三者の建築士などに作成してもらった補修設計図、仕様書、
そして騒音、ほこり、ゴミに対する居住者および近隣対策などをまとめて書類を作成します。

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マンションにはどんなタイプがあるの?

どんな違いがあるのかここでは大まかに知っておきましょう。
ここでは、事業形態で分けてみましょう。

これには大きく3つ、⑪都市基盤整備公団(旧住都公団、平成16年7月より都市再生機構)を中心とした公的機関、
②民間のデベロッパー、そして④住まい手が自らつくりあげるコーポラティブ方式が挙げられます。
この違いは、マンション全体のプランの違いとなって現われます。

⑪公的機関……大きな敷地に多数の棟をつくることが多いことから、棟間隔をある程度確保することで採光や通風を確保しようとしています。
その結果、個々の住戸は中央に設備を配し、南北に居室を配置する典型的な集合住宅プランになっている例が多く見られます。
しかしながら棟間の空間を公園やアプローチとして工夫しているので、
地域住民が交流できるようなゆとりある屋外スペースが確保されていることが特徴となっています。

②民間……都市の一区画に単一棟として建築することが多いものです。
建物を東西軸に確保できる物件もありますが、高層化・効率化を考えると難しい部分が多々あります。
それゆえ個々の住戸の配置に多種の試みが行なわれてきました。
また、最近は、アルコーブなどの設置などにより個々の住宅の独立性確保を試みたり、
仕上げを高級化することによって商品力を高めるような工夫が見受けられます。

③コーボラティブ……自由度がある分、参加者の意見・利害を一致させなければ成立しないため、
比較的小規模の集合住宅で採用されることが多くなります。ここ→に詳しい情報が載っていました。

アプローチのいろいろ
日本の多湿な状況では通風や採光を重視するため、一般的には片廊下型か階段室型が多く見られる形式ですが、
この配置形式の違いによっても、プライバシーの問題や建築コストなどが大きく変わってきます。

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建替えの必要性

なぜ建替えが必要か?

マンションでは大規模な修繕をおおむね10年から15年周期で行ないますが、修繕は
「繕う」というように、新築時の状態にできるだけ戻したり、今ある劣化状態をでき
るだけ改善するという目的ですから、たとえば「1住戸の面績を広く」と思っても無理なことがあります。
つまり老朽化のなかでも、「社会的な劣化は修繕では補いにくい」ということです。
加えて建物の維持修繕に過大な出費になるなど、費用的な側面もあります。もちろん、売却して新しいマンションを買えば済むことですが、
そのマンションに住み続けるならば、解決するには建て替えも考える必要があります。

以前の法律(建物の区分所有等に関する法律)では、建て替えには「建て替えに足るべき過分な費用」ということで、
修繕と建て替えとの費用効果が建て替え決議の要件になっており、裁判にまでなったことがありました。
しかし、現行法では5分の4以上の単純多数決で建て替え決議ができることになりました。

平成23年には建築後30年以上のマンションが約100万戸になり、老朽化や居住環境、
防災面で深刻になるといわれていますが、ヨーロッパでは100年以上も使用されている共同住宅があり、
都市が形成されています。そこには住みこなす歴史があるのです。
まだ50年ほど(同潤会アパートが建ってから80年)の歴史しかない日本のマンション。
住みこなすことや住みこなせるシステムも、これからみなさんが創っていくものです。

マンションは小さな自治体ともいわれます。
多数の共有のために、どうかすると他人まかせや無関心になりがちですが、その無関心が建替え時の合意形成に大きな障害になることがあります。
参加型のコミュニティによって育つ、快適なマンションに住み続けたいという共通の意識が、いつか来る建替え時のみなさんの財産となります。
私はここ→で情報を集めました。

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工事を実施する際の注意

工事を実施する際の注意

施工業者も決定し、大規模修繕工事がいよいよはじまります。
経験の豊富な業者でもトラブルが起こる可能性はありますので、第三者の建築士の
工事監理は非常に重要です。特に注意すべき点を下欄にまとめましたので参考にしてください。

建物基本部の工事になりますので、いろいろ専門的な問題があり、工事費も多額になります。
信頼のおける専門家に依頼し、劣化に対する見解、問題点の解説、および工事予算書のチェックなどを管理組合と共同で進めるとよいでしょう。
マンションも建物である以上、いずれ老朽化を迎えます。その際の解決策として建替えが必要となることがあります

老朽化って?
老朽化には、いくつかの要因によるものがあります。

⑪物理的劣化……雨水や空気中の炭酸ガスなどの科学的な要因でコンクリートが中性化することや、
継続的な使用により減耗するといった物理的な要因。
②機能的劣化……技術の進歩によって新築時にはなかった高性能な機器や材料が開発されたり、
法規制の変化などで建物に要求される機能がより高度になったりすることを要因とする。
例えば消防法や構造規制の強化などによる既存マンションの不適合化など
③社会的劣化……生活スタイルなどの変化によってマンションに求めるものが変化し、
居住面積が増減するというように、社会的に要求される水準や要求の内容が変化すること。
ここの記事を読んで勉強になりました。

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マンション標準管理規約

十標準管理規約とは+
標準規約は、あくまでも一般的なケースを想定した建物にとってふさわしいと思われる「管理規
約」のモデルです。標準管理規約も時勢にあわせて改正されています。従来「中高層共同住宅標
準管理規約」と呼ばれていたものが「マンション標準管理規約」と名前を変え、平成16年1月に改
正されました(種類は従来どおり「単棟型」「団地型」「複合用途型」の3つです)。昨今のマンシ
ョンにまつわる「マンションの建て替えの円滑化等に関する法律」「建物の区分所有等に関する法
律」などの法整備をふまえたうえで、建て替えに関する規定や決議要件電子化に関する規定な
どが盛り込まれました。このなかで特徴的な内容として「管理組合として⑪修繕等の履歴情報の
整理や管理②コミュニティの形成、に取り組むこと」「理事長が管理組合を代表して未納の管理
費等の請求について訴訟等を行なうことを容易にするような内容の追記」「窓ガラスなどの開閉部
に、防犯、防音や断熱工事が管理組合でできるような項目」などが盛り込まれました。
私はこちら→で詳しく知ることができました。

+修繕積立金の額はいくらが適正?+
マンション購入決定の場合、修繕積立金がいくらになっているのかも
大切な決定要素になります。新築では、その額の大小で販売会社や管
理会社の考え方や姿勢を読み取ることができます。中古の場合は、現
在いくらの積立金があるのかをマンションの現状と合わせて考えて、
充分な額かを判断するとよいでしょう。長期修繕計画には、いつごろ
どのような工事が必要か、どのくらいの費用がかかるかが記述されて
います。現在の積み立てを続ければその額に到達するのか、もしくは
-時金が必要ならどの程度必要かを計算しておくといいでしょう。建
物の規模や仕様によってかなり変わりますが、一般的に月額一戸あた
り6,000円から10,000円の修繕積立金が必要だといわれています。

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マンションの修繕

大規模修繕はどうやって行われるの?
修繕する場所やタイミングを決めた長期修繕計画にのっとって行われます。
大規模修繕を成功させるためには組合役員の共同作業が必要です。

マンションは新築後、年とともに確実に劣化していきます。通常のメンテナンスや
修繕工事だけでは防げない、各種機能や材料などの劣化を食い止め、マンションの資
産価値の維持やスラム化を防ぐために大規模修繕工事が行なわれます。
マンションの修繕計画は各部材、各機器等の劣化時期がまちまちで統一していないので、
通常は20~30年というような長期計画を立て、各項目、各仕様、修繕時期、我用などと修繕積立金や積立残高を考慮して調整を行ないます。
これが「長期修繕計画」です。
大規模修繕工事を成功させるためには、長期修繕計画をもとに準備をしなければなりません。
まず修繕専門委員会をつくり、メンバーと理事会が共に協力して、理事会などで説明会を開催し、長期修繕計画を区分所有者に全員に理解してもらいます。
私はここ→一戸建て 売れない で情報を集めました。

大規模修繕を成功させるには
劣化状態を正しく把握し、説明会で理解を得るためにも、住人による専門委員会が
中心となり、専門家の意見を聞いて確実に調査、診断を行ない、簡易建物劣化診断調
査書を作成することが第一です。そして、建物の劣化状態を全員で見て専門技術員の
説明を受けるような場をもうけ、工事の必要性や現状を把握してもらうことが必要になります。
建物劣化診断では、躯体構造、外壁、鉄部、屋上防水などの仕上げや、給排水設備
など設備の劣化状況を診断します。次に、この劣化診断に基づいて第三者の建築士な
どに修繕設計を依頼します。以上が終了し、資金計画がまとまると、複数の業者に見
積りを依頼して検討のうえ、施工業者を決定します。

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マンションの大規模修繕

大規模修繕に対応する合理的なシステム

軽微なものは管理費から支出されることも多いようですが、この修繕積立金を行な
っていないと一番問題になるのは、金額が大きくなる大規模修繕のときです。分かり
やすい例が外壁塗装や屋上防水、屋内外にある給排水管の取り替えなどの必要性が生
じたときです。各戸当たり少なくとも数十万円あるいは、百万円を超える支出を余儀
なくされます。

共用部分ですから、自分の持ち分だけあとで工事を行なうというわけにはいきませ
ん。各所有者にはさまざまな事情があるでしょうから、すべての人がそのときに支払
えるというわけではありません。

マンションという共有財産を守り、計画的に維持していくためにも、
また、徴収の際のトラブルを避けるためにも、修繕積立金は現在のところ合理的なシステムといえます。
私は詳しい事をここ→家 高く売る で調べました。

修繕積立金の金額を決める方法
毎月の積立金は、長期修繕計画を立てて、そのときに発生する概算費用を試算して
決めます。各戸の床面積に応じて負担金額に差を生じさせている場合が多いようです。

ある管理組合では、長期修繕計画の見直しにより、当初決められた修繕積立金では
不足することがわかり、管理組合の総会で積立金額のアップを行ないました。逆に、
大規模修繕の実施にあたり、業者の選定や工事内容、工事金額を厳しく査定したり比
較することによって、予定より大幅に支出金額が減ったというケースもあります。

積立金が不足している場合、不足分を一時金として工事前に別途徴収する場合もあ
りますし、当初からその考え方で行なう場合もあります。管理会社のいいなりになら
ず、第三者の専門家の意見も聞きながら実施していくこともよい方法でしょう。

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修繕積立金は何のために使う?

共用部分の修繕、メンテナンスに必要なお金を積み立てるものです。
あまりに安いと大きな修繕の時にまとまった支出が必要になることもあります。

マンションでも戸建でも、建物を維持していくために必ず修繕は必要になってきます。
戸建の場合、年間平均約帥万円を修繕や改築費用として使っていると試算している報告書もあります。
戸建ではその都度所有者が支払えばよいのですが、共同住宅であるマンションは、共同であるがゆえにさまざまな問題があります。

マンションの部屋内部のリフォームを行なうには、もちろんそのオーナーが費用を負担すればよいのですが、
外部ホールや廊下、外壁、屋上、集会所などの共用施設、貯水層やポンプ、
外部照明器具などの設備はマンション全員のものですから、その維持費も全員で負担しなければなりません。
私はこちら→マンション 売る 貸す で詳しい事を調べました。


例えば外部照明器具が壊れた場合や急に漏水が起きた場合は、緊急性があるので通常は管理費より支出します。
これらは部分的な範囲のものですが、マンション全体の防水の劣化や外壁の劣化などは費用が膨大になるので、
事前に修繕積立金を毎月管理費と同じように全員から預かり、積立てておいたなかから支出します。使用した目的や内訳は、
年に一度の管理組合の総会でまとめて報告されることになります。

施工業者を決定する際の注意事項は、見積金額だけにとらわれず、工事中の落下物による物損、
仮設工事の不備などによる人的事故に対して賠償責任能力があるかどうか、
管理組合や住民との対応を熟知しているかどうかを確認することです。
同時に工事中に業者が倒産した場合の対策を検討することです。

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